Dövlət əmlaklarının özəlləşdirilməsində dəyişməyən qaydalar…

Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti özəlləşdirmə zamanı icarəçinin iştirakını əngəlləyir

Ramil Osmanlı: “Özəlləşdirmə prosesində icarəçinin üstünlük hüququ var və bu səbəbdən də əmlak ilk öncə ona təklif olunmalıdır”

“Bu və digər obyekt icarəçiyə təklif edilmədən hər hansı bir tikinti şirkətinin adına özəlləşdirilə bilməz”

Roman Qaraşov: “İcarə müqaviləsinin müddəti başa çatsa da, şəxs hər hansı bir dövlət qurumu tərəfindən iddia qaldırılıb obyektdən uzaqlaşdırılmayıbsa, o zaman icarəçi qədər onun da hüquqları var”

“Hələ də özəlləşdirmə prosesi tam şəffaf əsaslarla aparılmır, bununla bağlı məlumatlar ictimaiyyətə açıq şəkildə verilmir”

Heç kimə sirr deyil ki, dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi dövlət büdcəsinin üzərinə düşən yükün və əlavə dövlət xərclərinin azaldılmasına, böyük həcmli investisiyaların qoyulmasına şərait yaradır, ölkə iqtisadiyyatına müsbət keyfiyyətlər qazandırır. Qeyd edək ki, “Azərbaycan Respublikasında dövlət əmlakının özəlləşdirilməsinin II Dövlət Proqramı”na əsasən, dövlət mülkiyyətində olan əmlak özəlləşdirmə baxımından bu cür kimi təsnifatlaşdırılır: özəlləşdirilməsi qadağan olunan əmlak; özəlləşdirilməsi barədə qərar qəbul edilən anadək dövlət mülkiyyətində saxlanılan əmlak; Azərbaycan Respublikası prezidentinin qərarı ilə özəlləşdirilən əmlak; Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin qərarı ilə özəlləşdirilən əmlak.

Qanuna görə, icarəyə verilmiş dövlət əmlakı özəlləşdirilərkən onu satın almaq ilk növbədə icarədara təklif olunmalıdır

Onu da bildirmək lazımdır ki, dövlət əmlakının idarə edilməsi, onun özəlləşdirilməsi, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin, daşınmaz əmlakın vahid dövlət kadastrının tərtibi və aparılması, ünvan reyestrinin aparılması, dövlət torpaq kadastrı, yerquruluşu, torpaqların dövlət idarəetməsi, torpaq bazarının təşkili sahəsində dövlət siyasətini, habelə torpaqlardan istifadəyə və onların mühafizəsi sahəsində dövlət nəzarətini İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti həyata keçirir. Lakin görünən odur ki, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti bu və digər səbəblər üzündən dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi zamanı bir sıra problemlərin ortaya çıxmasına şərait yaradır. Məsələn, bununla bağlı apardığımız araşdırma zamanı bəlli olub ki, bəzi hallarda dövlət əmlakı özəlləşdirilərkən uzun illər əzrində həmin əmlakı icarəyə götürən şəxsin maraqları təmin olunmur, ona qarşı ədalətsiz mövqe sərgilənir və nəticə etibarıyla həmin şəxsin özəlləşdirmə prosesində iştirakı süni şəkildə əngəllənir. Halbuki, “İcarə haqqında” Qanunun 10-cu maddəsində deyilir ki, icarəçi icarəyə götürdüyü əmlakı mülkiyyətçinin razılığı ilə dövlətsizləşdirmə və özləşdirmə haqqında qanunvericilikdə nəzərdə tutulan qaydada tamamilə və ya qismən satın ala bilər. Qanunun 13-cü maddəsində isə qeyd olunur ki, icarə müqaviləsinin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək və ya onu dəyişdirmək haqqında tərəflərdən birinin ərizəsi olmadıqda o, müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddət üçün və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilir. Bundan başqa, “Dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi haqqında” Qanunun 2-ci maddəsində bildirilir ki, dövlət əmlakının özəlləşdirilməsinin əsas prinsipləri özəlləşdirməyə dair tədbirlərin aşkarlıq şəraitində həyata keçirilməsi və onun gedişi üzərində dövlət və ictimai nəzarətin təmin edilməsi, sağlam rəqabət mühitinin formalaşdırılması, özəlləşdirmə prosesində bütün alıcılar üçün bərabər şəraitin yaradılmasıdır. Qanunun 22-ci maddəsində isə göstərilir ki, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə uyğun olaraq sonradan özəlləşdirmək şərti ilə icarəyə verilmiş dövlət əmlakının satın alınması Dövlət Proqramında və digər normativ hüquqi aktlarda müəyyən edilmiş qaydaya müvafiq olaraq həyata keçirilir. Və icarəyə verilmiş dövlət əmlakı özəlləşdirilmək məqsədi ilə açıq tipli səhmdar cəmiyyətinə çevrildiyi halda onun səhmləri satılmaq üçün ilk növbədə icarədara təklif olunur. 33-cü maddəyə əsasən, bu qanunun pozulmasına görə hüquqi və fiziki şəxslər, vəzifəli şəxslər qanunvericiliklə müəyyən edilmiş hallarda və qaydada məsuliyyət daşıyırlar. Yəni, bu, o deməkdir ki, dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi zamanı icarəçinin maraqlarını heçə sayan, onun özəlləşdirmə prosesində iştirakı süni şəkildə əngəlləyən Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti bu əmməllərinə görə qanun qarşısında məsuliyyət daşıyır.

“İcarədə olan obyektin özəlləşdirilməsiylə bağlı rəsmi formada müraciət olunduqdan sonra qarşı tərəfdən – Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətindən rəsmi qaydada cavab verilməlidir”

Beləliklə, mövzu ilə bağlı fikirlərini öyrəndiyimiz Əmlak Ekspert Mərkəzinin direktoru, daşınmaz əmlak üzrə mütəxəssis Ramil Osmanlı “Hürriyyət”ə açıqlamasında Azərbaycan Respublikası prezidentinin dövlət müəssisələrinin, torpaq sahələrinin və dövlətə bağlı olan səhmdar cəmiyyətlərin özəlləşdirilməsi haqqında fərmanının olduğunu bildirdi: “Və bu, “Azərbaycan Respublikasında dövlət əmlakının özəlləşdirilməsinin II Dövlət Proqramı” ilə təsdiq olunur. Qeyd edim ki, özəlləşdirməyə çıxarılan əmlakların siyahısı bilavasitə Prezident Administrasiyası tərəfindən müəyyən olunur. İcraçı qurum kimi isə bu prosesi İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti həyata keçirir. Yəni, özlləşdirməyə çıxarılan müəssisələrin, əmlakların müəyyən olunması, onların müvafiq işçi sənədlərinin hazırlanması, hərrac prosesinin təşkili və keçirilməsi, eyni zamanda özəlləşdirmə Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin fəaliyyət sahəsinə aiddir. Odur ki, dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi zamanı ilk növbədə, icraçı qurum kimi Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə rəsmi qaydada müraciət olunmalıdır. Təbii ki, 10-20 il və ya daha uzun müddət icarədə olan obyektin özəlləşdirilməsiylə bağlı rəsmi formada müraciət olunduqdan sonra qarşı tərəfdən – Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətindən rəsmi qaydada cavab verilməlidir. Çünki dövlət müəssisələrinin və yaxud dövlətin balansında olan torpaq sahələrinin, əmlakların özəlləşdirilə bilən və özəlləşdirilə bilməyən kateqoriyaları mövcuddur. Elə obyektlər ola bilər ki, həmin obyektin özəlləşdirilməsi qanunvericiliklə məhdudlaşdırılır və ona icazə verilmir. Bu halda həmin obyektin özəlləşdirilməsi mümkün deyil. Yaxud digər qaydaya əsasən sahibkarın, yəni icarədarın özünə Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən müvafiq sənəd göndərilir və bildiriş nəticəsində həmin əmlakın özəlləşdirməyə açıldığı müəyyən olunur. Ola bilər ki, vətəndaşın icarəsində olduğu əmlakı özəlləşdirməyə imkanı olmasın. Bu halda təbii ki, onun əvvəllər həmin əmlakdan icarə və istifadə hüquqları nəzərə alınaraq, əmlak bazar dəyəri ilə qiymətləndirilir və əmlakın bazar dəyərinin 3 faizi həcmində illik icarə haqqı müəyyənləşdirilir”.

“Müddət tamam olduqda və bununla bağlı heç bir addım atılmadıqda qarşı tərəf – dövlət əmlakını icarəyə götürən şəxs və ya daimi istifadəçi müvafiq qaydada məhkəməyə müraciət edib öz hüquqlarını tələb edə bilər”

Əmlak Ekspert Mərkəzinin direktoru qeyd etdi ki, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti qanunvericiliyə əsasən ona edilən müraciəti 1 ay ərzində cavablandırmalıdır: “Bu müddət ərzində edilən müraciətə cavab verilməlidir. Əks halda, yəni qeyd olunan müddət tamam olduqda və bununla bağlı heç bir addım atılmadıqda qarşı tərəf – dövlət əmlakını icarəyə götürən şəxs və ya daimi istifadəçi müvafiq qaydada məhkəməyə müraciət edib öz hüquqlarını tələb edə bilər. Onu da nəzərinizə çatdırım ki, qanunvericiliyə əsasən, icarədə olan hər hansı bir obyekt özəlləşməyə açılarkən bu halda özəlləşməni təşkil edən qurum ilk növbədə həmin əmlakın icarəçisinə üstünlük verməlidir. Yəni, özəlləşdirmə prosesində icarəçinin üstünlük hüququ var və bu səbəbdən də əmlak ilk öncə müvafiq bazar qiymətiylə ona təklif olunmalıdır. Həmin təklif də icarəçi və yaxud istifadəçi tərəfdən qəbul olunursa, o zaman əmlak onun uzun müddətli icarəsinə satılır”. Ramil Osmanlının sözlərinə görə, bu və digər obyekt icarəçiyə təklif edilmədən hər hansı bir tikinti şirkətinin adına özəlləşdirilə bilməz: “Açığı deyim ki, bu, qanunvericiliklə mümkün deyil və təcrübədə də mən bu məsələyə rast gəlməmişəm. Lakin istisna hal kimi texniki yanlış formasında və s. halda ola bilər. Hesab edirəm ki, bu da qanunvericilikdə nəzərdə tutulan qaydada öz həllini tapmalıdır”.

“Elə hallar olur ki, müqavilənin müddəti başa çatır və yeni müqavilə bağlanmır, lakin obyekt həmin şəxsin istifadəsində qalmaqda davam edir”

Dövlət obyektinin icarəsiylə bağlı müvaqilənin müddətli olduğunu vurğulayan Azərbaycan Respublikası Vəkillər Kollegiyasının üzvü, vəkil Roman Qaraşov isə “Hürriyyət”ə bildirdi ki, bu müqavilə məhdud əşya hüququdur: “Yəni, burada məhdud hüquqdan söhbət gedir. Belə ki, həmin şəxs ancaq istifadə ilə bağlı hüquqlar əldə edir. Bu halda icarəçi obyekti mülkiyyətinə keçirdiyi təqdirdə əmlakla bağlı sərəncam verə və digər hüquqlarını həyata keçirə bilər. Bu isə ancaq özəlləşdirmə zamanı mümkündür. Onu da qeyd edim ki, özəlləşdirmə zamanı üstünlük hüququ olan şəxslər kateqoriyası da var. Təbii ki, əgər müqavilənin müddəti bitibsə orada müəyyən yaxşılaşdırma işlərinin aparılması, yəni obyektin təbii görünüşünün qorunub saxlanılması, eyni zamanda onun istismarıyla bağlı mütəmadi olaraq xərclərin çəkilməsi də nəzərə alınmalıdır. Məsələn, elə hallar olur ki, müqavilənin müddəti başa çatır və yeni müqavilə bağlanmır, lakin obyekt həmin şəxsin istifadəsində qalmaqda davam edir. Belə olan təqdirdə, əgər həmin şəxs müqavilə ilə bağlı hər hansı bir dövlət qurumu tərəfindən iddia qaldırılıb obyektdən uzaqlaşdırılmayıbsa, o zaman icarəçi qədər onun da hüquqları var. Bu halda özəlləşdirmə prosesində bu məqam da nəzərə alınmalıdır”.

“Şəxs obyektin mülkiyyətçisi deyilsə, o birbaşa satınalma prosesində xüsusi rol oynaya bilməz, icarəçi sadəcə olaraq, icarə hüquqlarını sata bilər”

Özəlləşdirmə prosesinin hələ də tam şəffaf əsaslarla aparılmadığını deyən vəkilin fikrincə, bununla bağlı məlumatlar ictimaiyyətə açıq şəkildə verilmir: “Eyni zamanda, süni əngəllər yaradaraq bir sıra obyektlərin özəlləşdirməyə çıxarılmaması məsələsi də mövcuddur. Onu da qeyd edim ki, dövlət əhəmiyyətli layihələrin icrası zamanı icarəçi istifadəsində olan obyekti özəlləşdirə bilməz. Çünki bu halda ictimai və rəsmi maraqların qorunması, eyni zamanda dövlətin tikinti ilə bağlı siyasəti məsələsi var. Odur ki, buna mane olmaq olmaz. Tutaq ki, ətraf ərazilərin abadlaşdırılması, köhnə tikililərin yenilənməsi prosesi gedirsə, yalnız bir tikiliyə görə bu işi dayandırmaq olmaz. Yəni, şəxs obyektin mülkiyyətçisi deyilsə, o birbaşa satınalma prosesində xüsusi rol oynaya bilməz. İcarəçi sadəcə olaraq, icarə hüquqlarını sata bilər. Bundan başqa, icarəçi tərəfindən icarəyə götürülən əmlak üzərində hər hansı iş görülübsə bu məsələni mübahisələndirə bilər”. Roman Qaraşov da qeyd etdi ki, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti edilən müraciəti 1 ay müddətində cavablandırmalıdır: “Yox, əgər əlavə araşdırma tələb edirsə, onda 1 ay da əlavə oluna bilər. Yəni, cavablandırma maksimum 2 ay çəkə bilər. Əgər məktubun çatdırılmasında texniki problem yoxdursa, adətən qeyd olunan müddət ərzində cavab verilir”.

“Hürriyyət”in Araşdırma Qrupu